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5年後にポスト五輪、生産緑地の宅地化、後期高齢者層の持ち家の大量賃貸化が重なり、不動産市場は激変するという。『マイホーム価値革命』を書いたオラガ総研の牧野知弘氏に地殻変動について詳しく聞いた。
──「不動産」の常識が変わるのですね。

この本は30代、40代向けに書いた。この年代の方々に「もう5年我慢。今なぜ35年返済で定年退職後もローンを抱えてしまうような何千万円ものファイナンス計画を組むのか」と。5年後は“バラ色”。不動産がぐっと身近に感じられるようになる。

──路線価をはじめ土地の値上がりがはっきりしてきましたが。

今の値上がりは投資マネーが日本で「遊んでいる」からだ。日本にはオリンピックという大きなイベントが控える。外国人旅行者も増え、世界中から投資マネーが入ってきている。だが、投資には必ず引き際がある。東京オリンピック前後には利益を確定させ、不動産価格がいったんリセットされる。

その後に団塊の世代が75歳以上になり後期高齢者の数が増える。東京の郊外はニュータウンをはじめ高年齢者が土地を持っており、住宅相続の発生率も高まる。引き継ぐジュニアは、ライフスタイルが変わっていて夫婦共働き。ローンの返済能力も高く、都心のマンションに住み続け、もはや郊外から通勤しようとしない。郊外の住宅を買う人も少ないから賃貸に回す。郊外の不動産価値は下がる。

──営農義務のある生産緑地の8割が2022年に外れます。

施行30年の期間を経て農地並み課税の軽減措置が切れる。農地として活用されていたかなりの部分が宅地として放出される。住宅地の需給バランスが崩れ暴落が促されかねない。供給過多になるマーケットが予測されるのに、今投資するのは完全な間違い。

──宅地価格に波及する？

5年待ったら郊外の不動産は軒並み安くなる。40～50坪の敷地で建ててきたが、みな値下がりする。逆に複数区画を一緒に買えば、100坪や200坪大の田園住宅が建てられる。そこに自分好みの家を建てて、平日は都心のマンションで働き、休日は100坪なり200坪の田園住宅でバーベキューパーティを開いて過ごす。そんな生活もすぐ目の前だ。

この「マイホーム価値革命」は、ライフスタイルが大幅に変わり実にいいことだ。自分の半生をかけ稼いだおカネをもっぱら債務返済で使っていく、束縛された人生から解放される。

──日本人は住宅好きです。

とりわけ家を持つことにこだわりがあって、賃貸住宅で家賃を払うのはもったいないという観念が強い。衣・食・住は生活の基礎だが、衣・食は消費ととらえるものの、住となったら投資の概念になる。自分のマンションの値段の上下をとかく気にする。まるで株価ボードのように、ネット上で自宅の時価を即座に表示するWebページが登場するぐらい、関心が高い。

そういった日本人が盲目的に信じてきたマイホームの価値が大きく転換する。地価がおしなべて右肩上がりという時代は遠い昔に去った。また地価が上がりいずれ儲かると考える人が多いが、もはや実態は違う。家は資産であると考えていたら、それは妄想にとらわれている。家を買うべきかどうかとか、持ち家か賃貸かとかの議論ではなく、どういう持ち方をするかが、本来の問題なのだ。

──本来の問題？

本来、家に住む行為は消費なのだとの理解が基本にある。住むためのコストの支払いなのは賃貸の家賃ではっきりする。「家は持つものだ」を是とするならば、多額のおカネを出しての購入なのだから投資だときちんと考える。考え方の整理をすることだ。

同じ住宅を買うにしても、自分と家族が住むだけならあくまでも消費だ。店舗兼用で不動産としてフルに活用するなら、単なる消費ではなく投資の部分もあるから、リターンをどう狙うか、じっくり考える。古民家を民泊で活用しようとかもくろんでいる人もいる。いろいろ組み合わせることで運用収益を上げようとするなら、もはや事業、立派な投資となる。
以下ソース
http://toyokeizai.net/articles/-/180679

　んんー・・・？
　生産緑地って確か延長されてなかったかお？
　今生産緑地法改正案ってやつで議論されてて、市町村の判断で１０年延長できるようになるはずだったかと。


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